현 부동산과 집값의 전망, 임대차 3법?하락이란 없다?

심교언 건국대 부동산학과의 교수는 임대차 3법으로 전셋값이 오르고

전셋값이 다시 매매가를 밀어올리는 현상이 나타날 가능성이 매우 높다고 말한다

'임대차 3법' 이 가장 큰 문제.

임대차 3법 이란?

: 임차인의 권리를 보호하기 위해 2020년 7월 31일 시행된 주택임대차 보호법

전월세 상한제, 전월세 신고제, 계약 갱신청구권 3가지를 핵심으로 하는 법안이다.

전월세 상한제와 계약 갱신청구권의 시행일은 의결 즉시인 2020년 7월 31일이며,

전월세 신고제 시행일은 2021년 6월 1일이다.

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전월세 상한제?

임차인이 계약 갱신청구권을 통해 계약을 연장할 때 임대료 상승 폭을 이전 계약 금액의

5%를 초과하여 인상할 수 없도록 임차인을 보호하는 제도, 단 임대인이 새로운 임차인과

계약하거나 계약 갱신청구권을 활용해 총 4년 임대계약했을 시 전월세 상한제는 미적용.

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전월세 신고제?

대상 지역 : 수도권, 광역시, 세종시 및 시 지역(경기도를 제외한 지방 도의 군지역 제외_

대상 금액 : 보증금 6천만 원 초과 또는 월세 30만 원 초과, 반전세의 경우 보증금이나 월세 중 하나라도

기준 초과 시 신고 대상이다.

쉽게 말해 부동산 거래 신고법, 거래한 것을 신고하라는 의미.

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계약 갱신 청구권?

기존 계약 만료에 다가온 임차인(세입자)이 계약을 연장하고플 때 요구할 수 있는 권리로

기존 2년이던 임대차 기간을 1차로 더 연장해 최대 4년까지 거주를 요구할 수 있는 것.

1회에 한해 계약 갱신청구권 사용해 임대 2년 연장 가능하다.

건물 안에 있는 사람이 건물주에게 더 머물겠다 하면 특별한 이유 없이 무조건 연장 가능한 것.

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임병철 부동산 리서치팀장은 공급 부족으로 전세 매매 다 가격 오르고 있고, 정책에 대한 신뢰도

무너지고 상승세만이 지속될 요인으로만 커지고 있다고 한다.

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우병탁 신한은행 부동산 투자자 전문센터 팀장은, 2024년 이후 돼야 수요 공급 맞춰진다,

적어도 내후년까지 하락 예측 불가다. 4년 내에 매수를 고려한다면 지금 사는 게 맞다고 했다.

떨어질 때 떨어져도 지금보다 높아진 상태에서 떨어진다.

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정권이 바뀌면 바뀐다 vs 바뀌지 않는다 : 하늘이 두 쪽이 나도 땅은 변치 않는다.

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현 정부 임기는 2022년 4월까지이고 다음 정부 임기는 2022~2027년 4월까지.

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현재 진행 중인 주택 건설? 2023년 전후로 급속히 감속이 전망

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차기 정부 5년은 주택 입주가 급속히 감소 극히 적은 물량 만 이루어짐, 그간 추진해온

가로주택정비 사업과 소수 재개발 양주 옥정 등 입주물략이 수도권 입주물량 전부인 시기가 됨

우리는 2023년 이후 무슨 일이 일어나고 있는지 제대로 인식해야 함

2023년 이후 입주 줄고 임대료 모두 정상화가 만약 이루어지면, 2022년 +4년간

임대료 못 올리기에 2022~2024년간 이루어지는 임대계약은 2022+4년인 2026년~2028년까지

4년 치 인상분을 적용하고자 할 것이다 임대차 임대료 인상이 큰 폭으로 이루어질 수도 있다

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결국 매매 가격에 영향 간다 종부세도 최고조에 가깝게 2023년에 증가, 이런 부담이

집주인에게 가면 자연히 세입자 임대가격에 전가하게 된다.

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경기도 일부의 입주물량에 수도권 전체가 5년간 의지해야 할 수도 있는 상황이 되었다